中隱隱於巿

斡旋/ 要約/ 買賣成立

    買方透過仲介表示有意承購某屋，此時仲介一般都會提供俗稱斡旋單的契約書讓買方簽署，並附上斡旋金，然買方卻堅持不願意支付斡旋金；不巧的是，仲介未攜帶要約書，只好用斡旋單充作要約書，斡旋金部分則填寫為零。試問，如此作法是否有不妥之處?

買賣契約是否已經成立，已有爭議：

   當買方出具斡旋單，但並未支付斡旋金，此時若屋主同意出售，那買賣契約是否成立?這個問題觀察的角度不同，答案就不同。

🔜如果從斡旋單形式上的外觀來看，單據既然已經表明買方願意支付斡旋金，但是卻因未支付，形式上斡旋單形式要件並不具備，則買賣契約無法成立。

🔜如果從買方的真意來觀察，斡旋單表達買方購買的意願，既然經過賣方簽名同意出售，則買賣契約當然已經成立。

   以上兩個說法都言之成理，但是身為仲介，就是要讓契約能夠依書面文意而客觀發生效力，這除了攸關仲介的服務報酬外，對於買賣雙方來說也是至關重要：賣方既然已經簽了名，買賣任一方預期契約已經成立，也就理所當然。

縱使買賣成交，一方違約卻無責任：

   由於要約書不附斡旋金，因此有很多仲介跟屋主認為出具要約書的買方誠意不足，萬一買方嗣後表示違約不買，則無法對買方沒收定金，對於賣方來說相當沒有保障。因此，當買方表示以要約書表達承購意願，仲介多半會想盡辦法說服改用斡旋單。

   然而，目前要約書都有約定，一旦成交而違約，違約一方必須負擔成交總價3%的懲罰性違約金；然而，仲介是以斡旋單代替要約書，卻未將違約條款一併移植過來，則成交之後任一方違約都不需要負擔違約責任，這恐怕不是一開始仲介所能預見的。

   因此，買方雖然使用斡旋單，但是卻沒有附上斡旋金，同樣會面臨有人違約卻有不用負擔違約責任的問題，這是仲介一開始就要提防的問題。

仲介請求服務報酬，也會有同樣的風險：

   上述的爭議，對於仲介能否請求服務報酬，同樣存在。一旦法院認為買賣不成立或者斡旋單據無效，則仲介服務報酬將化為烏有。

   因此，未付斡旋金的斡旋單據，在操作上面臨的風險除了買賣契約成交與否的爭議以外，連帶使仲介服務報酬權利也不確定是否存在，不可不慎。

建議：

   部分仲介所使用的買方的斡旋單並未將連同要約書一併印製，以致於有本案情形發生，因此，一旦發生此一狀況時，使用斡旋單時，建議載明：💠「買方未支付斡旋金，賣方簽認同意出售時，買賣契約成立；如一方嗣後違約，則應賠償他方按成交總價3%計算之違約金」